Cuprins

Aceasta lucrare poate fi descarcata doar daca ai statut PREMIUM si are scop consultativ. Pentru a descarca aceasta lucrare trebuie sa fii utilizator inregistrat.

Extras din document

Alte date

?

CONTRACTUL DE INCHIRIERE

Definitie

Definitia contractului de inchiriere a locuintei. Caractere juridice. Inchirierea de locuinte este un contract prin care o persoana, numita locator, se obliga sa asigure unei alte persoane, numita chirias (sau locatar), folosinta temporara, totala sau partiala, a unei locuinte, in schimbul unei sume de bani numita chirie.

Ca si locatiunea, inchirierea este un contract sinalagmatic (bilateral), cu titlu oneros, comutativ, consensual, cu executare succesiva, care transmite dreptul de folosinta temporara a locuintei.

Rezulta ca inchirierea se deosebeste de locatiunea de drept comun prin obiectul ei specific: locuinta. Astfel fiind, inchirierea de locuinte nu poate fi calificata un contract special distinct, ci numai ca o varietate a contractului de locatiune de drept comun. In consecinta, contractului de inchiriere ii sunt aplicabile dispozitiile dreptului comun referitoare la locatiune, in masura in care legislatia locativa nu prevede norme speciale (art.72 din Legea locuintei nr.114/1996).

Reglementare. Principalul act normativ m materia inchirierii locuintelor este Legea locuintei nr.114/1996, prin care s-a abrogat legislatia locativa anterior in vigoare: Legea nr.5/1973 privind administrarea fondului locativ si reglementarea raporturilor dintre proprietar si chiriasi, HCM nr.860/1973 si orice alte dispozitii contrare prevederilor din Legea nr.114/ 1996 (art.73). Continua insa sa fie aplicabile dispozitiile prevazute prin legi speciale, potrivit carora partea contractanta (chiriasul sau locatorul) beneficiaza de drepturi mai favorabile (referitoare la raporturile locative si a celor conexe acestora) decat cele prevazute de L.nr.114/1996 (art.71). In completarea legislatiei locative se aplica dispozitiile Codului civil privind contractul de locatiune (art.72).

Domeniu de aplicare. Dispozitiile Legii nr.114/1996 sunt aplicabile numai contractelor de inchiriere avand ca obiect o locuinta - definita de lege ca "o constructie alcatuita din una sau mai multe camere de locuit, cu dependintele, dotarile si utilitatile necesare, care satisface cerintele de locuit ale unei peroane sau familiei" (art.2. lit.a) - inclusiv curtea si gradina inchiriata o data cu suprafata locativa (art.21 lit.c.).

Aceste dispozitii nu sunt aplicabile daca contractul are ca obiect un alt imobil, cum ar fi, de exemplu, curtea sau garajul inchiriat pentru parcarea sau adapostirea autovehiculului ori in alt scop (se aplica dreptul comun). Legislatia locativa nu este aplicabila nici in cazul inchirierii unei case de vacanta, definita de lege ca "locuinta ocupata temporar, ca resedinta secundara, destinata odihnei si recreerii^ (art.2 lit.h). Fiind destinata ocupsrii temporare de scurta durata, in scop de odihna si recreere, iar nu "locuirii" cu caracter de continuitate, nu intra sub incidenta legislatiei locative. De altfel, dispozitiile Legii nr.114/1996 vizeaza numai inchirierea de "locuinte", nu si de case de vacanta.

Legislatia locativa este inaplicabila, evident, in cazul suprafetelor locative cu alta destinatie decat aceea de locuinta pentru care exista o reglementare speciala. Astfel, potrivit Legii nr.15/1990 privind reorganizarea unitatilor economice de stat ca regii autonome si societati comerciale, HG nr.1228/1990 pentru aprobarea Metodologiei concesionarii, inchirierii si locatiei gestiunii (abrogata partial si inlocuita prin Legea nr.219/1998 privind regimul concesiunilor) si HG nr.140/1991 (republicata) privind

Metodologia atribuirii in locatia gestiunii sau inchirierea unor subunitati prin licitatie directa, inchirierea suprafetelor locative vizate de aceste acte normative (suprafete locative cu destinatie comerciala, industriala, depozite, birouri etc.) nu se poate face potrivit dispozitiilor Legii nr.114/ 1996, ci pe criterii comerciale, de regula, prin licitatie, in conformitate cu aceste reglementari. Au ramas insa in vigoare contractele de inchiriere privind suprafetele locative cu alta destinatie decat aceea de locuinta folosite de catre asezaminte social-culturale si de invatamant, de partide politice, sindicate si alte organizatii neguvernamentale, aflate in curs de executare, precum si contractele de inchiriere avand ca obiect garaje proprietate de stat; toate aceste contracte s-au prelungit de drept pe o perioada de 5 ani (art. 1-3 din Legea nr. 17/1994), iar apoi pe o perioada de inca 5 sau 3 ani, dupa caz (potrivit art. 1-8 din OUG nr.40/1999). Dupa expirarea acestor termene (aprilie 2002, respectiv 2004), in lipsa unor noi prorogari legale, va putea opera tacita relocatiune potrivit dispozitiilor Codului civil (art.1437-1438), cu efecte pe timp nedeterminat si cu posibilitatea denuntarii unilaterale de catre oricare dintre parti, cu conditia respectarii termenului de preaviz (art.1436alin.2 C.civ.).

Iar locatiunea suprafetelor locative cu alta destinatie decat aceea de locuinta apartinand persoanelor fizice sau societatilor comerciale cu capital particular, care nu intra sub incidenta reglementarilor speciale, sunt supuse dreptului comun (art. 1410 si urm. C.civ.).

Scurte consideratii de drept comparat. Fara a intra in amanunte, mentionam ca interventii legislative speciale referitoare la folosinta locuintelor - derogatorii de la dreptul comun in materie de locatiune - intalnim si in legislatia altor tari cu veche traditie democratica, scopul declarat flind protectia chiriasilor prin norme imperative, considerandu-se ca acest domeniu nu poate fi lasat pur si simplu la voia economiei de piata. Aceste masuri de protectie vizeaza, in special, stabilitatea dreptului de folosinta al chiriasului si un oarecare control public asupra cuantumului chiriei, mai ales asupra maririi ei.

Astfel, in Franta, incepand din 1914, dar mai ales din 1948, s-au adoptat legi speciale privind folosinta locuintelor, scopul declarat fiind protectia chiriasilor. In acest sens, s-au luat masuri ca:

- sa se asigure stabilitatea dreptului de folosinta al chiriasului dupa expirarea termenului prevazut in contract, consacrandu-se dreptul locatarului la reinnoirea de drept a contractului (droit au renouvellement automatique du bail), de a fi mentinut in folosinta (droit au mamtien dans les lieux), cu conditia respectarii obligatiilor contractuale, proprietarul avand dreptul de a relua folosinta (droit de reprise), numai daca el, sotul lui, ascendentii ori descendentii lui sau ai sotului au nevoie de acea locuinta si numai daca pun la dispozitia locatarului o alta locuinta in stare buna de locuire si care corespunde necesitatilor sale personale ori familiale si, daca este cazul, profesionale si posibilitafilor sale;

- chiria sa fie stabilita si modificata pe parcursul executarii contractului (indexata in functie de evolutia preturilor) numai potrivit criteriilor prevazute de lege.

In dreptul german, proprietarul nu poate rezilia contractul sau impiedica reinnoirea dupa expirarea termenului stipulat decat daca are nevoie de locuinta pentru el, pentru membrii familiei sau a persoanelor care locuiesc impreuna cu ei. Ca o consecinta a duratei "infinite" a contractului, chiria (stabilita initial prin libera intelegere dintre parti), poate fi revizuita periodic, dar sub control statal, consiliile locale fiind obligate sa publice asa-numitele "tabele de chirie" (Mietspiegel) care reprezinta un fel de indexare maxima .

In Elvetia, tara cu conditii locative foarte bune, contractul de inchiriere inceteaza la termenul prevazut de parti, daca nu a intervenit reinnoirea expresa sau tacita a contractului. Dar chiar si in aceasta tara, instanta poate prelungi (chiar repetat) termenul locatiunii la cererea chiriasului, daca rezilierea ar crea greutati pentru el sau familia sa, afara numai daca proprietarul are nevoie de locuinta pentru el sau rudele sale apropiate (inclusiv afini) .

Comparand dispozitiile legislatiei noastre locative cu legislatia tarilor la care ne-am referit, constatam ca - desi ne confruntam cu o criza acuta de locuinte - masurile amintite de protectie a chiriasilor au lipsit din Legea nr.l14/1996. Astfel de masuri legislative s-au luat abia prin OUG nr.40/1999 privind protectia chiriasilor si stabilirea chiriei pentru spatiile cu destinatia de locuinte. Potrivit acestei legi, la expirarea termenului de inchiriere chiriasul are dreptui la reinnoirea contractului, iar in caz de vanzare a locuintei el are drept de preemptiune. In schimb, chiria se stabileste si se modifica in conditiile prevazute de lege numai in cazul anumitor suprafefe locative.

Mentionam ca interventiile legislative privind folosinta suprafetelor locative au fost posibile fara a contraveni dispozitiilor constitutionale si conventiilor internationale la care Romania este parte. Astfel, Constitutia declara proprietatea privata inviolabila, dar "in conditiile legii" (art. 135 alin.6). Iar art.41, garantand dreptul de proprietate, precizeaza: "Continutul si limitele acestor drepturi sunt stabilite de lege" (alin.l). Prin urmare, legea poate aduce limitari dreptului de folosinta al proprietarului. In acest sens, si Codul civil consacra dreptul proprietarului de a se bucura si dispune de un lucru in mod exclusiv si absolut, insa "cu modificarile stabilite de legi"(art.475) "in limitele determinate de lege" (art.480). Numai posibilitatea exproprierii este interzisa, in afara cauzelor de utilitate publica cu dreapta si prealabila despagubire (art.41 alin.3 din Constitutie si art.481 C.civ.).

Dupa cum se arata si in decizia Curtii Constitutionale nr.30/1994, legiuitorul poate institui reguli care sa armonizeze drepturile fundamentale ale cetatenilor (dreptul de proprietate si dreptul la locuinta), "este indreptatit, stabilind continutui si limitele dreptului de proprietate, sa tina seama nu numai de interesele proprietarilor, ci si de cele ale chiriasilor, carora trebuie sa le asigure dreptul la o locuinta, realizand astfel un echilibru intre aceste comandamente Constitutionale".

Limitarile vizand folosinta locuintelor prevazute de lege nu contravin nici conventiilor internationale la care Romania este parte, conventii care - potrivit art.20 din Constitutie - au prioritate fata de legile interne.

Avem in vedere "Conventia pentru apararea drepturilor omului si a libertatilor fundamentale" si a protocoalelor aditionale la aceasta conventie ratificate de Romania prin Legea nr.30/1994 (M.Of. nr.135 din 31 mai 1994). In ordinea de idei analizata, art.1 din primul Protocol aditional la Conventie prevede:

"Orice persoana fizica sau juridica are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decat pentru cauza de utilitate publica si in conditiile prevazute de lege si de principiile generale ale dreptului international.

Dispozitiile precedente nu aduc atingere dreptului statelor de a adopta legile pe care le considera necesare pentru a reglementa folosinta bunurilor conform interesului general sau pentru a asigura plata impozitelor ori a altor contributii sau a amenzilor" .

Prin urmare, dispozitiile legislatiei locative referitoare la folosinta suprafetelor locative nu contravin dispozitiilor constitutionale sau conventiilor internationale la care Romania este parte.

Incheierea contractului

Contractul de inchiriere ca temei juridic al folosintei locuintei

Precizari prealabile. In vederea nasterii raporturilor de inchiriere si ocuparii locuintei de catre chirias, desi legea nu prevede expres, este necesara mcheierea contractului de mchiriere; dreptui de folosinta al locuintei se naste pe "data intrarii in vigoare" a contractului (art.21 lit.i). Actele premergatoare incheierii contractului (cum ar fi un antecontract de locatiune, actul de repartizare a locuintei sociale sau de necesitate ori a altor locuinte din fondul locativ de stat eliberat de consiliul local (art.26 si art.36 din Normele metodologice aprobate prin HG nr.446/1997) ori alte acte - nu dau nastere raporturilor de inchiriere si, ca atare, nu indreptatesc pe chirias sa ocupe suprafata locativa.

Urmeaza deci sa analizam problemele speciale, derogatorii de la locatiunea de drept comun, care se pun in legatura cu incheierea contractului de inchiriere (privind partile contractante, forma si obiectul contractului, termenul inchirierii).

Partile contractante

Locatorul. Avand in vedere ipoteza obisnuita (de eo quod plerumque fit), legea prevede ca inchirierea locuintelor se face - in calitate de locator - de catre proprietar (art.21), persoana fizica sau persoana juridica.

Deoarece contractul de inchiriere nu este translativ de proprietate, el poate fi incheiat si de catre titularul unui alt drept real (de exemplu, uzufructuar) sau chiar de creanta (de exemplu, locatar), daca prerogativele pe care le are asupra lucrului ii confera aceasta posibilitate, cu sau fara incuviintarea proprietarului. In cazul locuintelor proprietatea statului sau unitatilor administrativ-teritoriale, contractul poate fi incheiat de catre persoana juridica care are in administrare imobilul in cauza sau de catre organul prevazut de lege (de exemplu, regia autonoma care administreaza locuintele de protocol, primarul sau imputernicitul sau in cazul locuintelor sociale etc.).

Locatarul (chiriasul).

Persoana care incheie contractul in vederea dobandirii dreptului de folosinta are calitatea de chirias, de titular al contractului de inchiriere (vezi, de exemplu, art.21 lit.k, art.27 din Legea nr.l14/1996 si art.12 din OUG nr.40/1999).

Evident, contractul de inchiriere poate fi incheiat, in calitate de locatar, si de mai multe persoane (de exemplu, soti, frati, concubini etc.), caz in care ele devin cotitulare ale contractului de locatiune si raspund de executarea obligatiilor locative potrivit regulilor care guverneaza obligatiile cu pluralitate de subiecte, si anume: in principiu, obligatiile (de exemplu, de plata a chiriei, a despagubirilor datorate pentru deteriorarea locuintei etc.) sunt conjuncte (divizibile), afara numai daca in contract s-a prevazut solidaritatea intre debitori (art. 1039 si urm. din C.civ.) sau indivizibilitatea (art. 1058 C.civ.) ori este vorba de obligatii care au un obiect indivizibil (art. 1057 C.civ.,de exemplu, obligatia efectuarii reparatiilor locative, folosirea locuintei potrivit destinatiei etc.).

Precizam insa, ca dreptul locativ se dobandeste nu numai de catre titularul (titularii) contractului, dar si de catre alte persoane prevazute in contract care urmeaza sa locuiasca impreuna cu titularul (art.21 lit.k) in baza unui drept de folosinta derivat din dreptul titularului contractului de inchiriere. Mai mult decat atat, legea prevede in favoarea acestor persoane si beneficiul continuarii raportului de locatiune chiar si in lipsa titularului. Astfel, dupa cum vom vedea, in cazul parasirii definitive a locuintei sau a decesului titularului, sotul (sotia) si descendentii sau ascendentii care au locuit impreuna cu titularul, precum si alte persoane inscrise in contract, daca au locuit cu titularul cel putin un an, pot continua raporturile de locatiune (art.27 din Legea nr.114/1996 si art. 12 din OUG nr.40/1999). Fiind vorba de "continuarea" inchirierii, efectele se vor produce in conditiile si pe perioada prevazute in contract (cu drept de reinnoire a contractului potrivit legii).

Din art.27 (L. nr.114/1996) mai rezulta ca sotul (sotia), descendentii si ascendentii dobandesc drepturi locative prin simpla locuire cu titularul de contract (lit.a si b), in schimb, alte persoane numai daca au avut acelasi domiciliu cu titularul contractului cel putin un an si numai daca au fost inscrise in contract (lit.c), cu ocazia incheierii lui sau ulterior, ceea ce presupune - in lipsa de stipulatie contrara in contract - consimtamantul locatorului la introducerea in locuinta, in calitate de chiriasi, a acestor din urma persoane. 0 data ce subinchirierea este conditionata de acordul proprietarului (art.26), nici dobandirea dreptului locativ de catre aceste persoane - la incheierea contractului sau pe parcursul locatiunii - nu poate avea loc fara consimtamantul locatorului.

In lumina celor aratate mai sunt necesare unele precizari referitoare la pozitia juridica a sotului titularului contractului de inchiriere.

In dreptul comun, potrivit dispozitiilor din Codul familiei, dreptul de folosinta dobandit printr-un contract de locatiune incheiat de unul dintre soti este bun comun daca contractul s-a incheiat in timpul casatoriei si bun propriu daca acesta s-a incheiat inainte de casatorie.

In privinta contractului de inchiriere a locuintei (indiferent ca este situata in mediul urban sau rural), conceptia legiuitorului este diferita. Astfel, daca contractul de inchiriere a fost incheiat numai de catre unul dintre soti - indiferent in timpul casatoriei sau inainte de casatorie - sotul lui poate deveni titular de contract (poate "continua inchirierea", conntractul de inchiriere "se transfera" - art.27 din Legea nr.114/1996 si art 12 din OUG nr.40/1999) numai in absenta sau decesul titularului de contract, asemanator altor persoane prevazute de lege. Evident, daca sotii sunt cotitulari de contract, cel ramas in locuinta continua folosinta in aceasta calitate.

Forma contractului de inchiriere

Caracterul consensual al contractului. Inchirierea locuintelor se face "prin contract scris, care se va inregistra la organele fiscale teritoriale..." in maximum 15 zile de la data semnarii, prin grija proprietarului (locatorului; art.21 din Legea nr.l14/1996, art.6 din Legea nr.181/1997 si art.37 din Normele metodologice). Intrucat cerinta formei scrise si inregistrarea la organele financiare nu este prevazuta pentru validitatea actului (sub sanctiunea nulitatii absolute), trebuie sa ajungem la concluzia ca formalitatile sunt necesare numai ad probationem.

Avand in vedere dispozitia citata - coroborata cu regulile din dreptul comun (art. 1197-1198 si 1416-1417 C.civ.), - consideram ca in lipsa probei scrise si daca nu s-a inceput executarea contractului (verbal incheiat), dovada cu martori nu poate fi admisa. In schimb, daca contractul este in curs de executare, nu excludem posibilitatea dovedirii cu martori sau prezumtii daca exista un inceput de dovada scrisa (de exemplu, chitante de plata a chiriei) ori preconstituirea sau conservarea dovezii scrise a fost cu neputinta. Daca contractul incheiat verbal este in curs de executare si, in lipsa de chitanta, exista neintelegeri cu privire la chirie, ea urmeaza sa fie stabilita prin expertiza (art. 1417 C.civ.).

Obiectul contractului de inchiriere

Locuinta inchiriata.

Asa cum am precizat, dispozitiile Legii nr.114/1996 sunt aplicabile numai daca lucrul inchiriat este o locuinta (camere de locuit, dependinte si alte dotari folosite in exclusivitate sau in comun), inclusiv curtea si gradina aferente cladirii, ce se inchiriaza o data cu suprafata locativa in exclusivitate sau, dupa caz, in folosinta comuna (art.21 lit.b si c).

Locuinta inchiriata, anexele si dotarile aferente, cu inventarul corespunzator, trebuie sa fie prevazute in contract, precizandu-se conditiile de folosire a partilor comune, inclusiv partile aflate in coproprietate (proprietatea indiviza a locatorului cu alte persoane - art.21 lit.h si j).

Chiria.