Cuprins

Aceasta lucrare poate fi descarcata doar daca ai statut PREMIUM si are scop consultativ. Pentru a descarca aceasta lucrare trebuie sa fii utilizator inregistrat.

Extras din document

Cuprins
Capitolul I
Consideratii introductive privind publicitatea imobiliara1
1.Definitie, obiect si scurt istoric1
2.Sisteme actuale de publicitate imobiliara in Rominia...9
2.1 Sistemul de publicitate personala al registrelor de transcriptiuni si inscriptiuni....9
2.2 Sistemul de publicitate reala al cartii funciare...11
2.3 Comparatie intre cele doua sisteme de publicitate imobiliara14
Capitolul II
Sistemul unic de publicitate imobiliara.......17
1.Reglementare legala a noului sistem de publicitate imobiliara......17
2.Comparatie intre prevederile Decretului-Lege nr.115/1938 si Legea
nr.7/1996............22
3.Registrul cadastral de publicitate imobiliara.............24
4.Organizarea si conducerea cadastrului.....27
5.Practica judiciara29
Capitolul III
Prezentare generala a noilor carti funciare...30
1.Notiunea si rolul cartilor funciare.......30
2.Structura si obiectul cartilor funciare...32
3.Drepturile tabulare.........35
3.1 Drepturile reale imobiliare principale......36
3.2 Drepturile reale imobiliare accesorii.......43
3.3Corpul de proprietate..........45
4.Principiile cartii funciare...46
4.1 Principiul publicitatii integrale............47
4.2 Principiul efectului translativ sau constitutive de drepturi reale al inscrierii in cartea funciara........49
4.3 Principiul legalitatii...........50
4.4 Principiul oficialitatii.........52
4.5 Principiul prioritatii...........53
4.6 Principiul relativitatii.........54
4.7 Principiul fortei probante a inscrierii in cartea funciara..............55
4.8 Principiul specialitatii........56
4.9 Principiul materialitatii......56
4.10 Principiul neutralitatii.......57
Capitolul IV
Sistemul de publicitate reala a cartii funciare58
1. Organizarea si conducerea cartilor funciare............58
2. inscrierile in cartea funciara.61
2.1 intabularea. Practica judiciara......63
2.2 inscrierea provizorie. Practica judiciara.........67
2.3 Notarea. Practica judiciara..........69
2.4 Procedura de inscriere70
3. Efectele inscrierilor...........72
4. Actiunile de carte funciara...74
4.1 Actiunea in prestatie tabulara. Practica judiciara74
4.2 Actiunea in rectificarea inscrierilor in cartea funciara. Practica judiciara.......77
Concluzii79
Resumi..82
Bibliografie............84
Cuprins.91
1

Alte date

?Capitolul 1

Consideratii introductive privind publicitatea imobiliara

1.Definitie, obiect si scurt istoric

Norma juridica a luat nastere si s-a dezvoltat pe masura ce s-a simtit tot mai mult nevoia de a fi aparate actiunile juridice ale oamenilor in cadrul procesului de productie a bunurilor destinate satisfacerii nevoilor personale. Pornind de la norma morala, prima manifestare a dreptului, s-a ajuns la formarea unui veritabil sistem juridic care poate sa mentina echitatea in cadrul raporturilor interumane care se nasc in interiorul circuitului civil. Se tinde spre perfectionarea sistemului de drept, urmarindu-se apararea si delimitarea cat mai buna a drepturilor subiective.

Orice persoana, indiferent ca este fizica sau juridica, dar chiar si societatea, sunt interesate in privinta protejarii drepturilor subiective, prezente sau viitoare. Iar aceasta protectie poate fi realizata doar daca este foarte bine cunoscut sistemul de drept si reglementarile pe care acesta le face pentru operatiunile care vizeaza drepturile subiective, fapt conditionat la randul sau de respectarea si exercitarea cat mai corecta si mai concisa a dreptului. De aici deriva importanta realizarii unei publicitatii a raporturilor juridice, in special a celor mai importante raporturi juridice patrimoniale.

Ocrotirea drepturilor subiective patrimoniale se infaptuieste prin intermediul unor mijloace preventive, concretizate in forma actelor juridice si publicitatea operatiunilor juridice care vizeaza drepturile patrimoniale, dar si cu ajutorul mijloacelor represive, constand in sanctiuni juridice de natura civila, penala, administrativa, care sunt prevazute de lege pentru cazurile de ignorare si incalcare a drepturilor civile. “Dreptul obiectiv prevede pe de o parte continutul juridic si mijloacele de aparare impotriva oricaror incalcari practice posibile, reglementand statica drepturilor patrimoniale, totodata prevede modurile de dobandire, modificare si stingere a acestor drepturi in temeiul legii sau prin acte juridice pe de alta parte, realizand dinamica drepturilor patrimoniale. Cu alte cuvinte statica vizeaza existenta si pastrarea drepturilor patrimoniale valabil dobandite, iar dinamica vizeaza circulatia acestor drepturi de la nastere pana la stingerea lor realizandu-se prin aceasta circuitul juridic patrimonial” [1 Ioan Sabau-Pop, Drept civil.Drepturi reale-sinteza teoretica si practica, U.P.M., 2004, p.375;

]. Scopul publicitatii este tocmai acela de a da siguranta totala operatiunilor juridice sub cele doua aspecte, atat static, cat si dinamic.

În ceea ce priveste forma actelor juridice , se cunoaste ca aceasta este guvernata de principiul consensualismului, fiind o conditie exterioara generala de manifestare a vointei juridice a partilor contractante; este vorba de o conditie extrinseca pe care o stabilesc partile. Desi art.1295 din Codul civil statueaza principiul consensualismului, exista totusi cateva exceptii: in primul rand pentru ca actul juridic sa fie valabil trebuie sa aiba o forma ad validatem sau ad solemnitatem, ori este ceruta forma ad probationem pentru a putea dovedi actul juridic, ori trebuie indeplinita o forma care sa faca opozabil erga omnes acel act juridic.

În cadrul vietii juridice o valoare foarte importanta o reprezinta fondul funciar. Acest fapt este demonstrat prin istoria dreptului, din care rezulta ca pana in perioada epocii moderne obiectul normelor juridice il constituiau drepturile reale , in mod deosebit terenurile. Baza drepturilor reale imobiliare o forma dreptul de proprietate, drept pe care nici o terta persoana nu are drept sa-l atinga in vreun fel.Odata cu nasterea acestui drept real imobiliar apar si obligatii a caror incalcare duce la formarea raportului de responsabilitate . Însa, pentru a se evita o asemenea situatie, drepturile reale imobiliare trebuie sa se nasca si sa se manifeste in mod public, pentru ca toata lumea sa le cunoasca. Este singurul mijloc prin care s-ar putea pune in aplicare principiile latinesti „Nemo censetur ignorare legem.Nemo ius ignorare censetur” ,astfel ca nimeni nu ar putea invoca necunoasterea acestor drepturi atunci cand acestea ar fi incalcate.

Publicitatea imobiliara are menirea de a evita anumite inconveniente in ceea ce priveste transmiterea unui drept de proprietate sub aspectul clandestinitatii sau in cazul dobandirii altor drepturi reale, fara sa fie asigurata publicitatea lor. În caz contrar, un vanzator de rea-credinta ar putea vinde, consecutiv, acelasi drept real imobiliar mai multor persoane de buna-credinta, ajungandu-se la starea de incertitudine privind dreptul respectiv. Sistemul de publicitate imobiliara vine sa inlature tocmai astfel de situatii si de neajunsuri.

„Publicitatea cartii fuciare apara numai drepturile tertilor achizitori dobandite cu titlu oneros si cu buna-credinta, iar nu si drepturile dobandite nevalabil de catre achizitorul nemijlocit.

Ca o consecinta a constatarii privitoare la reaua credinta in dobandirea unui imobil, cumparatorul nu se poate prevala de exceptia referitoare la prescriptia actiunii in rectificarea cartii funciare, deoarece potrivit art.36 din Legea de la 27 aprilie 1938 actiunea in rectificarea, sub rezerva prescriptiei de fond, este imprescriptibila fata de dobanditorul nemijlocit, precum si fata de tertul care a dobandit cu rea-credinta dreptul inscris in folosul sau( TS, sc., dec.nr.1086/1972, Repertoriu...1969-1975, p.103)” [2 Cristiana Turianu, Corneliu Turianu, Dreptul de proprietate si alte drepturi reale.Practica judiciara adnotata, Editura All Beck,

Bucuresti, 1998, p.110;].

Organizarea sistemului de publicitate imobiliara se realizeaza intr-o asa maniera incat adevaratii proprietari, dobanditorii de buna-credinta a drepturilor reale, sa fie ocrotiti si sa aiba posibilitatea sa-si apere aceste drepturi.

Definitia notiunii de publicitate imobiliara vine sa sustina cele afirmate mai sus, aducand un plus de argumentare. Din punct de vedere al analizei juridice, notiunea de publicitate se manifesta din perspectiva a doua aspecte,general si special, asa cum reiese din opera citata a domnului profesor Ioan Sabau-Pop.

„În sensul sau larg publicitatea desemneaza acele modalitati prin care anumite acte sau operatiuni juridice sunt aduse la cunostinta publicului ori realizate in locuri publice cu sau fara participarea publicului, dar cu scopul de a fi cunoscute si de a-si asuma efectele. Legile si alte acte normative se publica in Monitorul Oficial al Romaniei, actele administrative se publica in presa locala, se afiseaza la locuri anume stabilite; unele acte se incheie in locuri publice pentru a asigura accesul si interventia celor interesati (licitatii, celebrarea casatoriei, tranzactii la bursa), anumite operatiuni juridice sunt transcrise sau evidentiate in registre publice (registrul comertului, registrul portului unde sunt inregistrate navele, cartile funciare etc.)” [3 Ioan Sabau-Pop, op. cit. p.378;].

Nimeni nu poate sustine ca nu cunoaste legea atata timp cat legiuitorul ii asigura mijloacele necesare pentru ca aceasta sa fie publica. Cu cat aceste mijloace sunt mai variate, cu atat posibilitatea de a se crea situatii de inconvenient in ceea ce privesc operatiunile si actele cu caracter juridic pe care persoanele le savarsesc, sunt in numar mai redus. Scopul legiuitorului este tocmai acela de a elimina, pe cat posibil, orice tendinta a cuiva care vrea sa sfideze in interesul sau personal ceea ce guverneaza buna desfasurare a sistemului de drept, punand in pericol drepturile subiective ale tertilor de buna-credinta.

„În sensul restrans al publicitatii imobiliare aceasta desemneaza totalitatea mijloacelor juridice prevazute de lege prin care se evidentiaza situatia materiala si juridica a imobilelor in mod public pentru a da ocrotire deplina securitatii statice si dinamice a circuitului civil, referitor la bunurile imobile” [4 Ibidem; ].

În dreptul obiectiv sunt cuprinse toate acele moduri de dobandire, modificare sau stingere a drepturilor patrimoniale, prin intermediul legii, ceea ce reprezinta statica acestor drepturi , dar si prin acte juridice in care este concretizata dinamica drepturilor patrimoniale. Legea asigura astfel o dubla protectie juridica a drepturilor patrimoniale pentru titularii acestora, securitatea atat statica, cat si cea dinamica, aflandu-se intr-o relatie de determinare reciproca. De aceea publicitatea este necesara pentru anumite acte juridice sa fie cunoscute in privinta raporturilor juridice pe care le consacra. De exemplu: contractul de vanzare-cumparare privind un imobil, incheiat in forma autentica este deplin veritabil, dar pentru a asigura opozabilitatea lui si ca in realitate cumparatorul este proprietarul actului, acel contract trebuie supus formelor de publicitate legala. Drepturile patrimoniale sunt drepturi garantate si aparate prin lege, dar acest proces se declanseaza numai daca titularul acestor drepturi subiective are acest interes, apeland la publicitatea imobiliara.

De acest drept beneficiaza doar acele persoane care doresc sa fie asigurate de protectie din partea statului; actul normativ care vizeaza publicitatea imobiliara nu obliga, inca, la aducerea la cunostinta publica a drepturilor subiective patrimoniale pe care o persoana fizica sau juridica le detine. Însa prin publicitatea imobiliara se asigura protectia juridica a tuturor drepturilor reale fata de cei care au intentii ascunse si neconforme cu normele juridice. Publicitatea imobiliara reprezinta un mijloc de protectie juridica si pentru cei care urmaresc dobandirea unor drepturi reale imobiliare.

Publicitatea bunurilor reale vizeaza atat bunurile mobile, cat mai ales pe cele imobile. În ceea ce priveste bunurile mobile se poate constata, prin natura lor, ca nu este necesara publicitatea acestora. Publicitatea bunurilor mobile nu ar face decat sa ingreuneze si sa reprezinte o frana in calea circulatiei juridice a acestor drepturi care trebuie sa se caracterizeze printr-un ritm rapid.”Prin exceptie, exista situatii in care si in privinta bunurilor mobile se regasesc unele dintre cerintele care au impus crearea institutiei publicitatii imobiliare. Este cazul navelor fluviale si maritime, care fac obiectul unui sistem de publicitate distinct, iar mai recent, al bunurilor mobile care fac obiectul garantiilor reale mobiliare, destinate sa asigure indeplinirea unei obligatii civile sau comerciale nascute din orice contract incheiat intre persoane fizice sau juridice” [5 Eugen Chelaru, Curs de drept civil. Drepturi reale principale, Ed. All Beck, 2000, p.213;

]. Este vorba despre regimul juridic al garantiilor reale mobiliare, din Legea privind unele masuri pentru realizarea reformei economice, nr.99/1999, publicata in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr.236/27 mai 1999, care se va realiza prin intermediul unei noi institutii aparuta in viata juridica, denumita Arhiva Electronica de Garantii Reale Mobiliare.

De regula posesiunea echivaleaza cu titlu de proprietate si valideaza dobandirea bunurilor mobile de la un neproprietar, astfel ca posesiunea opereaza cu rol de publicitate. Acest fapt se datoreaza prescrierii bunurilor mobile indiferent de scurgerea timpului.

Chiar daca s-ar incerca realizarea unei publicitati integrale a bunurilor mobiliare, acest proces nu ar fi posibil datorita caracterului fungibil pe care il manifesta aceasta categorie de bunuri, precum si datorita numeroaselor operatiuni juridice carora acestea sunt supuse. În plus nu exista nici interese ca infinitele operatiuni mobiliare sa fie supuse publicitatii, ceea ce face inca o data incerta infaptuirea publicitatii mobiliare.

În schimb, natura si importanta pe care le prezinta drepturile reale imobiliare a determinat aplicarea principiului publicitatii, astfel ca s-a organizat prin lege modul de realizare a publicitatii acestora. Acest proces a fost pus in aplicare printr-o serie de obiective sau scopuri, a caror indeplinire a condus la organizarea sistemului de publicitate imobiliara a drepturilor reale. Aceste obiective sunt:

“a) Se asigura certitudine sporita transmisiunilor drepturilor reale si implicit circuitului civil, dandu-se posibilitatea de a fi adusa la cunostinta tertelor persoane situatia juridica a imobilelor transmise. În acest fel se inlatura primejdia instrainarilor clandestine, evitandu-se in acest fel, instrainarea succesiva de catre acelasi proprietar a imobilului la mai multe persoane.

b) Prin publicitatea imobiliara se instituie un sistem de evidenta clara, generala, obligatorie si atotcuprinzatoare a bunurilor imobile pentru exploatarea lor in scopuri productive, cat mai eficienta.

c) Permite organelor competente ale statului si persoanelor interesate sa exercite un control permanent in ce priveste schimbarile ce au loc in situatia materiala si juridica a bunurilor imobile. Într-adevar, nu numai organele de stat, dar si orice alta persoana interesata poate lua la cunostinta in orice moment de schimbarile produse in situatia materiala a unui bun rezultand din imparteli, schimbari a destinatiei sau a categoriei de folosinta, transformari, adaugiri etc.. cat si de schimbarile privind situatia juridica, cum ar fi instrainari, grevari cu sarcini etc” [6 Dumitru Lupulescu, Drept civil. Drepturi reale principale, Ed. Lumina Lex, 1997, p.242-243;

].

Publicitatea imobiliara reprezinta mijlocul tehnic cel mai adecvat pentru a se realiza securitatea dinamica si statica a bunurilor imobile. Titularul drepturilor reale imobiliare trebuie sa faca cunoscut tertilor actele juridice sau operatiunile juridice legate de drepturile respective si savarsite de catre el, pentru ca numai astfel poate fi sigur ca dreptuirle sale subiective sunt erga omnes si poate avea castig de cauza atunci cand cineva, un tert de rea-credinta il deranjeaza in exercitarea acestora. Publicitatea imobiliara garanteaza opozabilitatea fata de terti a drepturilor reale imobiliare dar cu conditia ca si titularul acestor drepturi sa actioneze legal in acest sens si sa realizeze inscrierea drepturilor imobiliare in cartea funciara, conform prevederilor legii imobiliare. Motivatia de sustinere a publicitatii consta in interesul de a proteja bunurile imobile care au in general o valoare si o importanta mare si pentru ca aceasta securitate a drepturilor subiective are ca scop binele general al societatii si al indivizilor, titulari de drepturi , care o compun.

Din timpuri stravechi au existat diferite forme de publicitate imobiliara, mai mult sau mai putin eficiente, toate avand insa acelasi obiectiv: protectia drepturilor asupra pamantului, mai ales dupa ce a inceput sa creasca valoarea acestuia. Primele marturii ale existentei publicitatii au fost atestate in timpul regelui babilonian Hammurabi (2123-2081); este vorba despre o scrisoare a regelui referitoare la solutionarea unui litigiu de granita a unui registru de evidenta a terenurilor. Au mai existat si alte marturii, constand in registre ce cuprindeau proprietarii de imobile, ipotecile precum si alte urme ca pietre de hotar, dovezi gasite in Grecia Antica si in Egipt mai ales. În aceasta perioada a antichitatii si dar si in cea a evului mediu s-a remarcat un sistem mai eficient de publicitate imobiliara. Respectiv bunurile mobile ca si cele imobile se transmit pe baza consensului dintre parti, dar in prezenta unor martori, ceea ce conferea actului juridic solemnitate in fata autoritatilor.

Un alt sistem de publicitate si mai eficient in opozitie cu cel roman, a fost cel din dreptul germanic prin care se impunea inscrierea intr-un registru public a oricarei transmisiuni de proprietate privata. Dar pe masura ce a trecut timpul sistemul de publicitate imobiliara s-a tot perfectionat. Se constata astfel ca prin secolele IX-XII bisericile au ajuns sa tina registrele de evidenta a transformarilor de proprietate.

Mai tarziu, in epoca moderna, formele de publicitate au cunoscut mai multe perfectionari. Regele Frederic I al Prusiei printr-un edict a ordonat ca toate bunurile si ipotecile care le greveaza sa fie trecute in registre succesorale si cadastrale. Acest edict a stat la baza Codului Civil al Prusiei de mai tarziu si ale carui principii de publicitate absoluta si de legalitate au fost preluate mai apoi si in drepturile polonez, bavarez, saxon si austriac, cu unele perfectionari bineinteles.

În Franta s-a pus accent, prin anul 1970, pe transcriptiuni, realizate prin intermediul unor legi revolutionare. Aceste transcrieri nu erau obligatorii, la inceput, dar apoi situatia s-a schimbat si numai prin transcriere avea loc transmiterea proprietati nemiscatoare fata de terti; altfel ar fi considerat proprietar tot vanzatorul. Sistemul nu s-a pastrat insa , odata cu adoptarea Codului Civil al lui Napoleon, revenindu-se la un vechi sistem de publicitate bazat pe transmiterea proprietatii prin acordul comun al partilor, vanzator-cumparator, ceea ce a readus nesiguranta in circuitul civil al bunurilor nemiscatoare. Aceasta eroare majora a fost corectata printr-o serie de legi si decrete, prin care s-a incercat copierea unor aspecte ale publicitatii din modelul german de aceeasi materie. Astfel Franta n-a reusit nici in prezent sa aiba un sistem de publicitate care sa ofere siguranta ceruta de cetateni pentru proprietati si pentru credite.

“Drepturile se dobandesc la data perfectarii actului translativ sau constitutiv de drepturi reale, dar se consolideaza numai ca efect al transcrierii in registrele publice” [7 Ioan Sabau-Pop, op. cit., p.377;]. Francezii au renuntat la ideile din dreptul roman conform caruia transferul drepturilor reale presupunea doua operatiuni juridice: crearea obligatiilor contractuale de a transmite dreptul real si indeplinirea formalitatilor solemne. Exceptie fac numai provinciile Alsacia si Lorena, care beneficiaza de un sistem de publicitate reala mai sigur si mai eficace.

Sistemul de publicitate francez si-a gasit adepti si printre alte state europene care si-au pus amprenta, totusi, aducand unele imbunatatiri. Astfel sunt: Belgia, Luxemburg, Italia, Portugalia, Spania.

Dreptul german a ramas mai fidel dreptului romanic si a adoptat sistemul publicitatii reale cu efect constitutiv de drepturi, chiar si intre parti, prin inscrierea in cartile funciare. Noul proprietar era recunoscut de catre terti si avea posibilitatea de a invoca principiul erga omnes pentru apararea drepturilor sale subiective.

Sistemul de publicitate reala din dreptul germanic a influentat si dreptul australian, in cadrul caruia a luat nastere sistemul de publicitate “Torrens”, dupa numele initiatorului sau, si care s-a remarcat in dreptul comparat prin originalitatea sa. Datorita si teritoriului foarte intins din aceasta tara era necesara o intocmire de registre de evidenta a proprietatilor. În acest mod proprietarii aveau posibilitatea de a vinde ori de a da in garantie cu credit bunul sau imobil.

Sistemul de publicitate imobiliara a cunoscut si in tara noastra o serie de etape in evolutia sa, influentate mai mult sau mai putin de conditiile istorice ale vremii si care au fost diferite, chiar si de la o regiune la alta. Toate acestea au condus la perfectionarea si dezvoltarea unui sistem de publicitate eficace si demn de apreciat.

“Cand a inceput hotarnicia mosiilor, deci si vanzarea lor, aceasta se facea in fata <> si era adusa la cunostinta obstei satesti prin <>. A fost o perioada in care bunurile imobile aveau o circulatie restransa numai in interiorul familiei sau al satului si cand nu aparuse nevoia de credite care sa fie garantate prin ipoteci. Mai tarziu, hotarnicia unei mosii ce se instraina s-a facut pe baza unui ordin de incuviintare domneasca (hrisov), de catre o comisie formata din 6-12 hotarnici, care intocmeau o <> numita ocolnita. Publicitatea opera in fata comisiei de hotarnicie si era consemnata in ocolnita, pe baza carora domnul tarii emitea un sinet. Proprietatea, in vechiul drept romanesc, se trasmitea nu numai prin consimtamantul partilor, ca in sistemul francez, ci prin predarea lucrului ca in dreptul roman; cand existau si titluri, acte, sineturi acestea trebuiau predate o data cu imobilul” [8 Mircea Miclea, Cadastrul si cartea funciara, Ed. All, 1995, p.287;

].

La inceput publicitatea se rezuma doar la o forma orala de manifestare. Se datora faptului ca existau prea putine vanzari si cumparari de “mosii”, acestea fiind detinute de-a lundul generatiilor doar de catre familiile instarite si conform obiceiului acestea se mosteneau de la ascendenti la descendenti. Abia dupa ce s-au identificat operatiunile juridice care vizau mosiile, a aparut si nevoia de a le consemna in scris, pentru a constitui dovezi necesare in special in cazul unui credit. Acestea, fara a se renunta la forma orala a publicitatii: sub influenta puternica a religiei in viata oamenilor de atunci, se practica strigarea in biserica de trei ori, in fata acestora, procedeu identic cu cel al casatoriei, dovada a “noii vieti” pe care noul proprietar urma sa o hotarasca pentru proprietatea sa.

Primele registre pentru inscriptiunile ipotecare si-au facut aparitia in Principate pe la inceputul secolului al XIX-lea sub influente nord-vestice si sub imperiul Regulamentului Organic. “În Principarele romane publicitatea imobiliara s-a impus odata cu vanzarea mosiilor care presupunea <> ,respectiv stabilirea hotarelor de catre <>, intocmirea unui act denumit <> si pe baza ei eliberarea unui <>. Mai tarziu in secolul 18, au aparut <> speciale de